保利发展：以“保利”模式引领行业新周期高质量发展_重点聚焦

4月22日晚，保利发展对外披露上一年度业绩公告，显示2023年保利发展实现营业总收入约3468亿元，同比增长23.42%。

  强化市场韧性 做高质量发展排头兵

  房地产行业深度调整之下，房企业绩表现持续分化。纵观2023全年，房企销售整体呈现“前高后低”走势，一季度销售迅速恢复，二季度以来销售持续走弱。

(相关资料图)

  在市场持续低迷的环境下，保利发展展现了足够的韧性：市场排名升至行业第一，是行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率提升0.2个百分点。

  而对于行业龙头企业，销售规模和经营质量正在受到同等重视。克而瑞的榜单显示，2023年保利发展权益销售规模4222亿，同比基本持平，相关数据印证了保利发展的销售质量在提高，销售金额得到保障。保利发展在保持规模的同时也更加注重回笼质量，保利发展内部多次强调要“有现金的销售”。全年回笼率高达102%，充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供坚实基础。

  2023年城市房地产市场表现分化加剧，在这一背景下，稳守核心城市即意味着确定性。从区域业务布局上看，保利发展对于周期性恢复动能更强的热点城市，以及经济基础扎实、人口净流入较多的核心城市，深入“因城施策”的顶层基调，审时量度地实行“一地一策”，深化新拓项目的差异性亮点，拉开有效市占竞争幅度。

  由此带来的，是发展确定性持续提升：当年38个核心城市的销售金额占总销售金额的比例为88%，连续4年提升；38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。据不完全统计，保利发展市占率超过10%的城市至少有27个。市占率提升的背后，是保利发展始终以客户为中心，市场美誉度不断提升，为保利未来高质量发展进一步夯实稳固护城河。

  强化财务安全 杜绝流动性风险

  在行业调整期，企业的安全比发展更重要。2023年，保利发展谨守财务制度，强化了财务安全管控。作为龙头房企，保利发展在保持经营现金流为正的前提下实现了资源补充和债务结构优化，在快速动态变化的市场中确保安全和发展的平衡。

  根据年报数据，保利发展2023年末在手货币资金1480亿元。而对相应的是，2023年末保利发展的有息负债规模降低271亿至3543亿，有息负债规模的下降将直接有效降低偿债风险。

  不仅如此，保利的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。既降本，又降息，抗风险能力大大提升。

  而强劲的经营活动现金流，有助于保证企业收支的良性循环与自我平衡。2023年，保利发展经营现金流139亿，已经连续第六年为正。流入端有稳健的销售规模作回笼保障，支出端不仅能支付刚性建安，落实保交楼，还有资金保障拓展拿地，甚至还有钱做10亿量级的回购。表明企业能够依靠自身经营，实现自身造血的正循环。

  经过一系列主动优化财务结构动作，保利发展2023年期末资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

  综合保利发展整体表现，多家券商机构相关研报认为，在一二线核心城市及热点地区频频拿下优质增量资产，为保利发展后续打造品质项目铺垫区位红利基础。随着新增拿地奠定利润空间，未来公司结转毛利率有望边际改善。

  强化核心竞争力 产品服务体系化提升

  当行业发展逻辑从重规模向重品质回归，保利是率先提出行业进入品质时代的房企，也是较早落实产品制胜理念的公司。目前保利发展已经形成了“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，根据其年报数据，2023年保利发展落地产品系项目79个，产品系建设进入成势阶段。在注重产品多元化和价值叠加性，既要兼顾刚需、刚改、改善各类住房需求，同时更突出了优质项目的亮点特色，打造现象级优质项目标杆，市场竞争力不断提升。

  细化到产品品质升级方面，保利发展根据不同地区人文特色打造的“天-悦-和”三大产品系，可满足不同客户的差异化需求。

  围绕向客户提供“好产品、好服务、好生活”的核心目标，保利发展在2023年持续增强经营管理内功，树立“发展之树”体系化建设体系。通过打造项目全生命周期的管理链路，深化产品品牌服务标准化、投资定位一体化等，进一步提升了开发效率。2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在交付量同比增加12%的情况下，客户满意度不断提升。

  中指研究院分析观点认为，2023年，保利发展坚守“品质时代下的品牌思维”，实现稳健高质量发展，主要得益于：一、正确的战略方向与坚定的战略执行。保利发展始终坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年来重点布局的38个核心城市货量储备近70%，住宅货量占比超95%。二、以客户为中心的产品服务体系化提升。从“全生命周期居住系统”，到“人文社区”理念的提出及“天悦人和”产品服务体系的升级，保利发展深度发掘人民群众对美好生活向往和需求，不断升级迭代产品服务体系。三、行业领先的品牌信用。保利发展强大的品牌信用进一步提升了市场的信赖与认可。多年来，保利发展持续通过优质的产品与服务不断增强客户的认可，推动品牌价值持续提升。

  行业观察人士表示，2024年房地产行业持续深度调整，众多城市出台限购限售松绑政策、并降低首付比例及房贷利率，房地产市场预期和信心得到一定修复提振。以保利发展为代表的房企正积极开启创新营销，抢攻“五一”“双十一”等重要传统消费营销节点，以高品质产品助推营收业绩稳增长。